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大型房企利潤率下滑至18% 競爭靠拼周轉率
來源:北京商報
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作者:huanghuaihai
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發布時間: 2013-01-17
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或許正如萬科副總裁毛大慶所言，“去年雖然房子賣的錢多了，但是我們的利潤卻在不斷下降”。在房企頻頻報喜去年銷售額大漲的同時，一個不可回避的問題就是利潤的不斷下滑。日前，中原地產根據已經發布去年全年業績的24家房企測算，房企的銷售利潤率在不斷下滑，已經從2007年全行業的24%下滑至2012年的18%。而在市場不斷的調控中房企的周轉率明顯加快。
或許正如萬科副總裁毛大慶所言，“去年雖然房子賣的錢多了，但是我們的利潤卻在不斷下降”。在房企頻頻報喜去年銷售額大漲的同時，一個不可回避的問題就是利潤的不斷下滑。日前，中原地產根據已經發布去年全年業績的24家房企測算，房企的銷售利潤率在不斷下滑，已經從2007年全行業的24%下滑至2012年的18%。而在市場不斷的調控中房企的周轉率明顯加快。
大型房企利潤下降
2012年各大房企銷售業績一片飄紅。然而，在銷售額數據創新高的同時，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現同比下降。
業內人士分析，隨著房價上漲趨勢明顯放緩，通過土地溢價來獲得較高利潤率的時代已經過去。一線房企去年面臨調控壓力，采取“以價換量”的促銷手段，積極出貨清庫存，取得了良好的效果，銷售任務得以緩解。但由此帶來的另外一個直接的影響就是利潤下降。
萬科2012年全年銷售均價為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 2012年上半年萬科結算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個百分點；銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個百分點。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤率為13.2%，而上一年同期為14%。
保利地產(行情 股吧 買賣點)[]去年主營業務利潤率由半年報的22%下降為三季度末的20%；去年三季度末，扣除非經常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產2012年上半年的經營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
開發綜合成本上升
此外，2012年銷售均價下降的同時，材料、人工、融資等成本費也有相應的增加，也在一定程度上削弱了房企的盈利能力，降低了企業的利潤。
在2012年萬科半年度業績說明會上，萬科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，并向制造業靠近。
未來房企將面臨更加嚴峻的成本經營管理的壓力。隨著房地產行業集中度提升和房企境外融資潮加劇，拼命降低成本費用和提升投資回報，將成為2013年行業發展的趨勢。而更多的公司則正致力于加快開發速度，調高銷售節奏，提高周轉速度來提高利潤總額。
行業高周轉率仍持續
“高周轉將在相當一個階段成為行業的主流策略。畢竟，除了一線城市外，全國二三四線城市的存貨量目前依舊居高不下，全國布局的房企已然面臨銷售壓力。”一位龍頭房企相關負責人表示。雖然當前市場回暖，房價上漲的動力正在持續，但同時新的調控政策出臺的可能性也較大。在未來一些影響行業因素還不確定的情況下，房企還應該做好一個持續過冬的準備。在提高利潤率的同時，應著重保證開發周轉率。
事實上，萬科去年的土地儲備周轉率已達到了31%，成為周轉率最高的企業。此外，一些其他企業的周轉速度也在加快，保利地產董秘黃海去年12月初就表示，2013年公司仍將堅持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉銷售策略。
也有機構預測，總體上房地產行業將延續高周轉的開發戰略，但根據政策和行業的變化或有適當的調整?？硕鹱钚聢蟾嬷赋?，一線地產商在2012年調高周轉率之后，今年將放緩周轉提高利潤率。
大型房企利潤下降
2012年各大房企銷售業績一片飄紅。然而，在銷售額數據創新高的同時，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現同比下降。
業內人士分析，隨著房價上漲趨勢明顯放緩，通過土地溢價來獲得較高利潤率的時代已經過去。一線房企去年面臨調控壓力，采取“以價換量”的促銷手段，積極出貨清庫存，取得了良好的效果，銷售任務得以緩解。但由此帶來的另外一個直接的影響就是利潤下降。
萬科2012年全年銷售均價為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 2012年上半年萬科結算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個百分點；銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個百分點。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤率為13.2%，而上一年同期為14%。
保利地產(行情 股吧 買賣點)[]去年主營業務利潤率由半年報的22%下降為三季度末的20%；去年三季度末，扣除非經常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產2012年上半年的經營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
開發綜合成本上升
此外，2012年銷售均價下降的同時，材料、人工、融資等成本費也有相應的增加，也在一定程度上削弱了房企的盈利能力，降低了企業的利潤。
在2012年萬科半年度業績說明會上，萬科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，并向制造業靠近。
未來房企將面臨更加嚴峻的成本經營管理的壓力。隨著房地產行業集中度提升和房企境外融資潮加劇，拼命降低成本費用和提升投資回報，將成為2013年行業發展的趨勢。而更多的公司則正致力于加快開發速度，調高銷售節奏，提高周轉速度來提高利潤總額。
行業高周轉率仍持續
“高周轉將在相當一個階段成為行業的主流策略。畢竟，除了一線城市外，全國二三四線城市的存貨量目前依舊居高不下，全國布局的房企已然面臨銷售壓力。”一位龍頭房企相關負責人表示。雖然當前市場回暖，房價上漲的動力正在持續，但同時新的調控政策出臺的可能性也較大。在未來一些影響行業因素還不確定的情況下，房企還應該做好一個持續過冬的準備。在提高利潤率的同時，應著重保證開發周轉率。
事實上，萬科去年的土地儲備周轉率已達到了31%，成為周轉率最高的企業。此外，一些其他企業的周轉速度也在加快，保利地產董秘黃海去年12月初就表示，2013年公司仍將堅持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉銷售策略。
也有機構預測，總體上房地產行業將延續高周轉的開發戰略，但根據政策和行業的變化或有適當的調整?？硕鹱钚聢蟾嬷赋?，一線地產商在2012年調高周轉率之后，今年將放緩周轉提高利潤率。
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